【公司研究】保利地产中报业绩预告解读：进入利润释放期，业绩大超预期

一、公司半年度主要财务数据及指标

资料来源:保利地产公告、私享基金投研部

二、业绩预告解读

中期业绩大幅预增主要来自以下两方面：

1、2017-2018已售房源开始进入竣工结算周期,公司利润进入释放周期

资料来源:wind，私享基金研究部

公司2016-2018年销售增速远高于公司结算收入的增长，以2018年为例公司合同销售金额为4048亿元，同期公司营收仅为1945亿元，结算收入不到公司当年销售的一半。公司从2019将进入竣工大幅增长周期，意味着未来2-3年公司营收将保持快速增长。业绩预告显示，2019年上半年公司营收711.59亿元，同比增长19.52%。报告期内，公司实现签约金额2526.24亿元，同比增长17.33%。

2、结算项目毛利率提高及权益占比提升

公司上半年归母净利润 103.5 亿元，同比增长 59.1%。归母净利率（归母净利润/营业收入）达到 14.5%，高于去年同期 10.9%，也高于去年全年 9.7%。根据业绩快报披露的相关数据分析可得，其高增长主要来自于结转项目毛利率的提升和权益占比的提升。毛利率提升可以从营业利润率的提升看出，今年中报营业利润率为 24.5%，去年同期为21.1%，去年全年为 18.3%。去年全年少数股东损益达 27.7%，伴随合作拿地项目地减少，权益占比高的项目结转使公司利润漏出减少。

三、私享观点

保利地产2016-2018合同销售分别为2101亿、3092亿、4048亿，同比增速分别为36%、47%、31%；2019年上半年实现销售2526.24亿，同比增长17.33%。公司存在大量已售未结转资源，为公司后续业绩保持较快增长奠定基础。公司上半年累计销售金额已位列全国第4 位，同时销售金额的增速也领跑 TOP5 龙头房企。此外，在当前地产行业整体融资环境趋紧的背景下，公司作为一家经营风格稳健的央企之优势将会逐渐显现， 公司 2018 年底的净负债率为 80.6%，较 2017 年降低了 5.9 个百分点，仍具备一定加杠杆的空间。

从保利过去的净利润分布情况来看，公司大部分结算集中下半年，按过往统计情况看，上半年公司净利润大约占全年的35-40%左右，按该比例测算，保利地产2019全归属股东净利润有望再250-290亿元。而当前保利地产市值仅为1700亿左右，按2019年预测利润计算，市盈率仅为5.8-6.8倍左右。

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来源：私享基金研究部