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【私享研报】保利地产2018年三季度报解读

来源: 作者:吴永辉 创建时间:2018-11-08

核心观点:

1、 前三季度竣工面积小幅增长,四季度结算面积占全年的一半左右,预计四季度结算面积增速远高于前三季度,预计全年归属股东净利润增速在20-30%之间,归属股东净利润在180-200亿之间;2018年前三季度公司营收949.52亿元,同比增长25.67%;归属股东净利润95.96亿元,同比增长16.04%;毛利率达到32.69%,销售净利润率达到14.21%。

2、 销售增速仍保持高位,新开工面积大幅增加;2018年前三季度实现签约销售金额3036.54亿元,同比增长45.87%,增速远远高于行业的13.3%;新开工面积3297万方,同比增长84.2%,增速创历年新高。

3、 逆周期拿地积极;报告期内公司继续坚持以北、上、广等中心城市为核心的城市群区域布局策略,前三季度累计新拓展项目108个,总获取成本1636亿元,同比增长4.9%,占销售金额比重的53.9%,公司土储优势得到进一步夯实,截至三季度末,公司已覆盖国内外104个城市,待开发面积9289万平方米。

风险提示:

房地产市场销量大幅下滑 ,调控政策严厉程度远超预期,行业资金紧张程度超预期。

一、行业回顾与展望

1.1行业回顾

表1.1  2000年-2018Q3全国商品销售统计情况表

2018年前三季度全国商品房销售面积11.93亿平方米,同比增长2.9%;销售额10.41万亿,同比增长13.3%;平均单价8725.9元/平方米。销售面积增速同比2017年大幅下降,,全年销售面积增速有可能由正转负;销售金额仍有望保持一定增速。

2018年前三季度,全国房地产开放投资累计完成8.86万亿元,同比增长9.9%,高于2015年至2017年同期水平。

2018年前三季度,全国房地产新开工面积15.25亿方,同比增长16.4%;下半年房地产新开工明显加快,三季度新开工面积增速远高于上半年。

虽然商品房销售增速回落明显,但是商品房待售面积已经连续3年都保持下降趋势,其中住宅待售面积下降幅度最大,但是商品用房以及办公楼库存还是非常严峻。截止2018年三季度商品房待售面积5.31亿平方米,同比下降13%,处于2014年以来最低水平;其中住宅待售面积2.6亿平方米,低于2013年库存水平;商业用房待售面积1.4亿平方米,回落到2015年底的库存水平,但是去库存压力依然很大;办公楼待售面积3545万平房米,仍处于2016年以来的高位水平。从商品房库存情况来看,目前商品房的库存水平仍处于近年来低位,住宅尤为明显,住宅目前待售面积2.6亿平方米的,去化周期不足半年。

1.2 行业展望

表1.2  2018年1-9月房企销售前20强榜单

2018年前三季度进入前20强的房企最低销售金额955亿元,可预见的是今年前20强房企最低门槛大概率会突破1200亿元。前20强房企上半年累计销售4.05万亿,占全国商品房销售总额的比例为38.8%。碧桂园、恒大、万科三家企业均实现销售额超过4000亿元,其中碧桂园销售流量金额居首突破5000亿元,达到5520.5亿元。碧桂园、恒大、万科今年销售额大概率能超过6000亿元,三家企业全年销售额有望超过2万亿元,很显然这是行业集中度快速提升带来的结果,龙头房企未来的市占率还有望进一步提升。

龙头房企是行业的风向标,这个数据可以很明显的在前20强房企的销售数据上得到论证,2014年前20强房企销售累计仅占全国的22.8%,3年过后该比例提升至2017年的32.46%。2018年前三季度该比例还在继续提升,前三季度全国商品房销售10.41万亿,前20强房企累计销售4.03万亿元占全国比例达到38.8%。因此,未来几年行业集中度提升得逻辑依然会是房地产业最重要的投资逻辑。

总体上,2018年房地产行业调控未见放松,行业资金紧张未见改善,全国商品房销售增速连续下滑,区域市场分化明显,一二线城市开始回暖,三四线城市增速有所下降。7月31日中央政治局会议要求“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上证。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,平稳健康发展的房地产市场是政府以及房地产开发企业都需要。因此,我们认为房地产未来几年波动会减弱,房企融资去杠杆仍较严峻(现售试点就是证明), 决策层对于地产行业的监管越来越像银行;龙头房企由于融资能力,规模管控能力极强,市占率依然会快速提升。

二、保利地产经营及财务分析

2.1 保利经营情况分析

保利地产2018年前三季度累计签约面积2024.7万方,同比增长34.87%;累计签约销售金额3036.1亿元,同比增长45.87%;销售均价14999元。2018年前三季度销售面积及销售金额增速依然远高于行业增速且保持在高位。

表2.1  保利地产2012-2018Q3年土地获取情况表

2018年保利地产仍在大幅增加土地购置力度,新增容积面积2456万方,总获取土地成本1636亿元。拓展面积占销售面积的比值达到121.3%,土地价款占当年销售额的比例为53.88%,土地价款占销售的比例开始逐步回归正常;新增土地中,一二线城市占比75%,三线城市占比2%。

保利地产2018年前三季度新开工面积3297万方,同比增长84.2%,继2016、2017年新开工面积大幅增长后,公司2018年新开工面积继续大幅增加,增速达到近年来新高。2018年前三季度公司竣工1173万方,同比增长9.2%,根据公司2018年竣工计划,四季度公司竣工面积增幅会远高于2017年;可预见的是公司在2018-2020年竣工面积会大幅增长。因此,公司从2018年开始进入业绩快速释放周期。

2.2 保利地产财务分析

截止2018年三季度公司营收949.52亿元,同比增长25.67%;归属股东净利润95.96亿元,同比增长16.04%;截止2018年二季度公司预收款为3174亿,创历史新高,预收款占2017营收的比例达到216%。

公司2018年三季报显示,上半年公司毛利率为32.96%,销售净利润率达到14.21%,利润率水平处于近年来高位。

三、公司业绩预测

表3.1 保利地产盈利预测综合值一览

数据来源:同花顺ifind

截止到2018年11月12日,保利地产收盘价12.68元,静态市盈率为9.66倍,动态市盈率为7.63倍,市净率仅为1.4倍。从表3.1保利地产盈利预测表,保利地产2018-2020年归属股东净利润有望达到202亿元、250亿元、308亿元,即2018-2020年每股收益有望达到1.68元、2.1元、2.58元,届时市盈率仅为7.63倍,6.1倍,4.98倍。

四、投资建议

保利地产从2016开始从集团人事调整、多元激励、管理提升等多方面下手,推动公司发展进入新阶段,至此公司进入快速发展阶段,2017年末公司董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三的目标;2016年公司销售额首次突破2000亿元,达到2101亿元;2017年公司销售额首次突破3000亿元,达到3092亿元;2018年前三季度销售额达到3036亿元,同比增长45.87%,全年有望达到4500亿元。我们维持保利地产未来三年每股收益预测,1.68元、2.1元、2.58元;按目前每股12.68元的价格,市盈率仅为7.63倍,6.1倍,4.98倍;给予其2020年业绩10倍的目标市盈率,目标价26元。

风险提示:

本研究报告内容中的资料均来自公开信息,我们力求准确可靠,但对这些信息的正确性、公开性及完整性不做任何保证。本报告没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要,并不构成个人投资建议,客户据此投资责任自负。

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来源:私享基金研究部