【行业研究】房地产行业专题报告一：市占率篇

来源：作者：吴永辉创建时间：2019-07-29

一、业绩情况：销售规模稳步增长，销售增速有所回落，TOP50销售目标完成率良好

二、行业集中度：TOP50市占率达61.73%，TOP5市占率达21.81%，行业集中度不断提升

三、格局分布：300亿或成增长瓶颈，千亿房企突破30家，1%市占率达16家

四、TOP5房企及其他关注房企讨论分析

五、总结

附录

一、业绩情况

销售规模稳步增长，销售增速有所回落，TOP50销售目标完成率良好。

2018年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，根据统计局数据，2018年全国商品房销售额为149,972.7亿元，较2017年的133,701.3亿元同比增长12.20%。房地产行业偏紧的政策调控叠加宏观环境流动性收缩，行业增速放缓、市场预期下滑，其中TOP50房企全年的销售金额和权益金额分别共计82,633.3亿元和64,328.9亿元，同比增长34.97%和29.41%，即使较2017年增速有所回落，但仍显著优于全行业的同比增速。2019年1-6月份，全国商品房累计销售额为70,698.06亿元，累计同比增长5.6%，其中TOP50房地产企业销售金额共计43,640.1亿元，较去年同期增长12.51%，权益金额为31877.3亿元，销售增速均出现进一步的回落。

2018年，百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标，近9成房企按时完成了全年业绩目标，且大部分都集中在TOP50房企中。其中，金科、阳光城、世茂房、佳兆业、新城、宝龙目标完成率达120%以上，金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业更是在11月就提前完成了全年业绩目标。

图1 TOP50房地产企业销售规模及同比情况

资料来源:wind、私享基金研究部

表1 2018年32家房企目标完成情况

资料来源:CRIC，克而瑞研究中心，私享基金投研部

批注：上述32家房企，除了宝龙地产、保利置业、北辰实业、当代置业非TOP50外，其余均在TOP50行列

二、行业集中度

将TOP50房地产企业进行等级分组，包括累计型TOP50梯队（TOP5/TOP10/TOP20/ TOP30/ TOP40/TOP50）与区间型TOP50梯队（TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-40/TOP41-50），我们研究发现，截至2019年6月，无论是累计型TOP50还是区间型TOP50的房企的销售规模和权益金额均实现稳定持续地上涨，市占率也发生较大幅度的提升。

从累计层面上看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP30/TOP40/TOP50房企的市占率分别达到20.81%/30.52%/ 42.43% / 50.31%/56.69%/61.73%，其中TOP5和TOP10房企的市占率提升幅度较大，分别较2018年底提升13.39个和13.5个百分点；从区间层面上看，TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-40/TOP41-50房企的市占率分别达到20.81%/9.71%/11.91%/ 7.87%/6.38%/5.04%,其中TOP41-50、TOP6-10、TOP5三个梯队房企的市占率提升幅度较快，分别较2018年底提升21.08%、13.65%、13.4%，且TOP11-20房企的市占率自2015年起开始领先TOP5-10房企，仅次于TOP5房企的市占率。比较发现，TOP5房企的销售规模和市占率是其他区间梯队的2-4倍，遥遥领先于其他等级分组，且差距逐步拉大，慢慢呈现剪刀差分化，包括碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展。

可见，中国的房地产市场已经逐步进入存量时代，整个行业的“马太效应”会日益突显，在形势不断变更的政策环境和金融环境中，小规模的房企会由于自身的局限性被市场过滤出清，而龙头企业则在“适者生存”的法则中不断扩大自己的规模，最终行业集中度则会不断提升。

图2 累计型TOP50各梯队房企销售规模

图3 累计型TOP50各梯队房企市占率变动情况

资料来源:Wind，私享基金投研部

图4 区间型TOP50各梯队房企销售规模

图5 区间型TOP50各梯队房企市占率变动情况

资料来源:Wind，私享基金投研部

三、格局分布

300亿或成增长瓶颈，千亿房企突破30家，1%市占率达16家。

2018年，各规模梯队分布发生明显的变化。各梯队从2016年和2017年的金字塔形，逐步演变为2018年的沙漏型。一方面，全年业绩500亿以上的房企数量较2017年进一步增加了20家，强者愈强。另一方面，300-500亿房企的数量则逐年减少。这说明，当前中小房企把规模维持在300亿以下，仍然有一定的生存空间，但想把规模做上300亿，对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高，因此难度较大，这个区间是目前房企发展的瓶颈。考察历年千亿以上销售规模及1%以上市占率房企分布情况。

一方面，销售规模在1000亿以上的房地产企业个数，从2016年的12家增加至2018年的30家。其中，新城控股、世茂房地产和阳光城2018年的业绩增长率较高达到74.93%/74.34%/77.91%，名次较2017年的第13/16/19名提升至第8/11/14名。并且，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信、远洋、蓝光、祥生、雅居乐、荣盛、首开、龙光这15家房企都在2018年初次迈入千亿房企行列。根据克而瑞研究中心预测，千亿房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

另一方面，市占率在1%以上的房地产企业个数，从2016年度8家增加至2018年的16家，预期未来仍会保持相对稳定的增长态势。同样，新城控股、世茂房地产和阳光城2018年的市占率增长率较高达到55.95%/55.43%/58.61%，市占率从2017年的0.94%/0.76%/0.68增加到2018年的1.47%/1.17%/1.09%。新城控股、世茂、招商蛇口、阳光城、旭辉、金地、绿城、中南8家房企于2018年首次入围1%市占率房企行业。

表2 各规模房企数量变动

资料来源:CRIC，克而瑞研究中心，私享基金投研部

表3 千亿以上销售规模及1%以上市占率房企分布情况

资料来源:CRIC，克而瑞研究中心，私享基金投研部

四、TOP5房企及其他关注房企讨论分析

1. TOP5房企：龙头房企销售业绩/市占率持续增长，但销售增速均有所放缓

2016年至2019年6月，有5家龙头房地产企业的销售规模和市占率始终位居于行业前五，即碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展。从绝对值上看，这五家房企的销售规模和权益金额增长稳定，其中碧桂园、万科地产以及中国恒大在销售规模和权益金额上具有相对较高的规模优势，2018年三家房企的销售规模和权益金额分别达7286.9亿元/6069.2亿元/5511亿元和5203.6亿元/4248.4亿元/5241亿元；从相对值上看，这五家房企的市占率维持稳步提升，其中碧桂园、万科地产、中国恒大在市场占有率上始终保持在前三甲的领先地位，2018年三家房企的市占率为4.86%/4.05%/3.67%，观察保利地产2019半年度市占率的表现以及近三年的增长，2019年度能否追上或者恒大，值得期待；从同比增速上看，龙头房企主动进行战略调整、销售增速均有所放缓，其中仅保利地产的增速相对平缓稳定，而碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国的同比增速均呈现显著地回落，2018年五家房企（依次为碧/万/恒/保/融）的销售规模同比增速为32.49%/15.85%/7.39%/28.57%/ 27.07%，较上年同比增减幅度达-58.34%/-64.50%/-80.30%/-33.53%/-80.84%。

图6 TOP5房企销售规模情况（单位：亿元）

图7 TOP5房企权益金额情况（单位：亿元）

资料来源:Wind，私享基金投研部

图8 TOP5房企市占率情况（单位：%）

资料来源:Wind，私享基金投研部

图9 TOP5房企销售规模同比增速情况（单位：%）

资料来源:Wind，私享基金投研部

2、其他关注房企：阳光城/新城控股实现爆发式增长，世茂房地产经历低走困境后重振旗鼓。

此处选取三家2018年销售业绩和市占率增幅最大的三家房企进行补充分析，从历年排名方面，阳光城和新城控股分别从2012年的第50+名和第31名持续提升至2019年6月的第13名和第8名，历年销售业绩的成长有目共睹，而世茂房地产从2015年销售排名出现回落，2016年被新城控股后者居上后，排名一直保持在3名左右的差距。从销售业绩方面，2014-2018年，阳光城和新城控股一直保持着相对高涨的增速迅速实现规模的扩张，销售规模和增速分别达到1628.4亿元/2204.3亿元和77.91%/74.93%，而世茂房地产在2014-2016年经历销售增速低走的困境之后2017年重振旗鼓，回归高增速增长行列，除了2014年其他年份的增长仍始终优于行业平均水平，2018年的销售规模和增速分别达到1761.2亿元和74.34%，而2019年6月，三家房企的累计销售同比增速均出现回落，一方面是因为去年较高的同期基数，另一方面则是受到房地产行业“房住不炒”“因城施策”等政策调控措施以及第二季度大幅紧缩的融资环境的影响。从市占率方面，我们可以观察到三家房企近两年的占有率均实现爆发式的增长，2019年6月阳光城/新城控股/世茂房地产的占有率分别达到1.27%/1.75%/1.42%。

图10 阳光城/新城控股/世茂房地产历年排名变化情况

资料来源:Wind，克而瑞研究中心，私享基金投研部

图11 阳光城/新城控股/世茂房地产销售规模情况

图12 阳光城/新城控股/世茂房地产销售增速情况

资料来源:Wind，克而瑞研究中心，私享基金投研部

图13 阳光城/新城控股/世茂房地产历年市占率变化情况

资料来源:Wind，克而瑞研究中心，私享基金投研部

五、总结

销售业绩上，随着房地产行业销售规模增速放缓，中国的房地产市场已经逐步进入存量时代，TOP50房企的销售增速虽然也有所回落，但仍显著优于行业平均增速水平，且销售目标完成率良好。

行业集中度上，无论是累计型TOP50还是区间型TOP50的房企的销售规模和权益金额均实现稳定持续地上涨，市占率也发生较大幅度的提升，其中TOP50房企市占率达61.73%，TOP5房企市占率达21.81%，销售规模和市占率均是其他区间梯队的2-4倍，遥遥领先于其他等级分组，且差距逐步拉大，慢慢呈现剪刀差分化。TOP5房企包括碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展，销售业绩和市占率均表现持续增长，其中碧桂园、万科地产、中国恒大始终保持在前三甲的领先地位，但销售增速均有所放缓，其中保利地产相对平缓稳定。

格局分布上，300亿或成中小房企增长瓶颈，千亿房企突破30家，1%市占率突破16家，其中，新城控股、世茂房地产和阳光城三家房企2018年的业绩和市占率的增速最快，名次较2017年的第13/16/19名提升至第8/11/14名，阳光城和新城控股历年一直保持着相对高涨的增速迅速实现规模的扩张，而世茂房地产则是经历2014-2016年度低走困境之后重振旗鼓，在2017年之后实现快速增长，重新回归高增速增长行列。

因此我们仍可对碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展这五家龙头房企未来的表现寄托我们的期待，对新城控股、世茂房地产和阳光城的成长保留我们的关注，其中新城控股由于董事长王振华的猥亵女童案，严重挑战社会道德底线，对公司的声誉、关系等造成极其负面的影响，“一个企业只有创造了社会价值之后，才能自然而然为股东创造价值；纯粹能赚钱的公司，不一定是优秀公司”。

附录：

2018年TOP50房地产企业销售规模及市占率情况